Non esiste un unico metodo di calcolo costo di costruzione valido in tutta Italia. Questo infatti può variare in base ai Comuni e in rapporto ad alcuni variabili come gli oneri concessori e il costo dell’area. Tuttavia il calcolo costo di costruzione che vi riportiamo a seguire può essere una buona base dal quale partire.
Calcolo costo di costruzione: i concetti importanti
Nel mondo dell’edilizia esistono due differenti tipi di ‘costo’ che variano in rapporto ai soggetti che intervengono nel processo produttivo:
- il costo totale di produzione è riferito all’imprenditore promotore;
- il costo di costruzione compete all’impresa di costruzione e rappresenta una delle voci che andrà a stabilire il costo totale di produzione.
Il costo di produzione scaturisce infatti dalla somma dei seguenti costi:
– costo dell’area
– costi di idoneizzazione del terreno
– costo di costruzione
– spese tecniche e spese generali
– oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione (oneri concessori)
– interessi sul capitale finanziario
– spese di commercializzazione
– utile dell’imprenditore promotore
Ma torniamo al calcolo costo di costruzione…
Il costo di costruzione è l’importo stimato che un impresa edilizia (rappresentata da un imprenditore edile) deve sostenere per realizzare un prodotto o un intervento edilizio.
Nel calcolo costo di costruzione occorre distinguere:
- i costi diretti o costo tecnico di costruzione (ctk)
ovvero manodopera, materiali, noli e trasporti: tutte voci che variano in rapporto alla quantità di produzione da portare a termine; - i costi indiretti
ovvero spese di allestimento e funzionamento del cantiere, spese generali e utili dell’impresa: tutte voci che non si possono attribuire alla singola lavorazione e vengono sostenuti anche in assenza di produzione.
Nel calcolo costo di costruzione andranno quindi a sommarsi:
– costo dei materiali che comprende anche gli oneri per il carico/scarico e gli sfidi
– costo della manodopera (stimato in riferimento al costo orario definito dai prezziari o camere di commercio) che comprende per ogni operaio necessario gli oneri previdenziali e assicurativi
– costo dei noli e trasporti comprensivo del costo del conducente (stimato in riferimento al costo orario di prezziari ufficiali o analisi di mercato)
– costi o spese generali pari al 15% del costo tecnico di costruzione così suddivise:
- Spese di allestimento del cantiere
– di impianto e gestione (2,5 – 4% ctk)
– personale tecnico (1,5 – 2,25% ctk) - Spese di gestione aziendale
– spese di gestione aziendale (4 -6%)
– imposte e tasse (3 – 4%)
– interessi passivi e ritardati pagamenti (1 -2%) - Utile dell’impresa costruttrice che corrisponde al 10% delle spese generali e del costo tecnico di costruzione
Nel calcolo costo costruzione quindi i costi fissi sono rappresentati da 26,5% del costo tecnico di costruzione, la restante percentuale andrà a variare in rapporto alla quantità di produzione da portare a termine.